對話和昌董事長武磊：不懼競品，以“制造業(yè)精工思維”打造產(chǎn)品力
日期：2019-08-19
（圖為：和昌集團(tuán)董事長武磊）
艷姐說
在前陣子臺風(fēng)“利奇馬”降臨時(shí)，艷姐從上海去了趟青島，踏著臺風(fēng)而去，乘著風(fēng)浪歸來，撥開風(fēng)雨才能見彩虹：在青島西海岸見證了和昌全新產(chǎn)品的誕生。
正如當(dāng)下瞬息萬變的市場環(huán)境，在那幾日多變肆意的天氣中，一場與和昌80后董事長武磊的對話讓艷姐見識到了，這家企業(yè)在如今的市場環(huán)境下的及時(shí)應(yīng)變能力，不僅在戰(zhàn)略上迅速作出調(diào)整，也在產(chǎn)品策略上開始以制造業(yè)的精工思維制去轉(zhuǎn)型。
01戰(zhàn)略：下一步攻入大灣區(qū)
用最為直觀的數(shù)據(jù)來看和昌的地產(chǎn)奮斗史，它的成績單頗為傲人：
12年布局18城60余盤，并在今年成功躋身中國房地產(chǎn)百強(qiáng)開發(fā)企業(yè)的第80名。
當(dāng)我們還在為和昌的少年沖勁感嘆時(shí)，殊不知這家房企已經(jīng)步入理性而又具有理想追求的青年時(shí)期。
但是不管是開始還是現(xiàn)在，和昌一直都有著明確的發(fā)展方向，這也是它能迅速成長起來的很關(guān)鍵的原因。
就像和昌一直清晰地明白自身的定位，專攻一二線市場。武磊也曾明確說過：“戰(zhàn)略性關(guān)注二線城市，機(jī)會性關(guān)注一線城市?！?/p>
而對自己的下一步，和昌也有了規(guī)劃：和昌12年，鄭州6年，北京6年，接下來要將總部搬到深圳去。
為什么要把總部從首都北京遷至深圳？
原因很簡單，和昌一直擁有前進(jìn)的欲望。
早在2017年的時(shí)候，不過百億規(guī)模的和昌就以近130億收購了萊蒙國際資產(chǎn)包。其中就包含了位于深圳的3個(gè)城市更新項(xiàng)目和廣州的1個(gè)城市更新項(xiàng)目。早在這個(gè)時(shí)候，似乎就為和昌搬遷之旅埋下了伏筆。
而武磊對此給出的回應(yīng)是：目前和昌在深圳有五六百億的貨值儲備，在整個(gè)灣區(qū)也有個(gè)七八百億，在這里和昌擁有著可以想象的未來，相比于鐵板一塊的北京，大灣區(qū)給了和昌更大的市場空間。 這個(gè)時(shí)候把總部搬去深圳，和昌的意圖就非常明顯了，這意味著和昌戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)移：下一步和昌將大力攻入大灣區(qū)市場。 雖然目前和昌的搬家計(jì)劃尚在籌備中，但種種跡象表明和昌此舉無異是個(gè)明智的抉擇： 和昌在深圳第一個(gè)也是最主要的城市更新項(xiàng)目進(jìn)展迅速，2017年年底接手進(jìn)場到現(xiàn)在，一期項(xiàng)目拆遷已經(jīng)完成了，不出意外下個(gè)月就能開工，預(yù)計(jì)明年三四季度就可以上市銷售。而放眼整個(gè)大灣區(qū)，和昌在東莞的項(xiàng)目和昌·拾里松湖剛剛開盤不久。 其他的項(xiàng)目也在照著和昌的計(jì)劃和預(yù)期進(jìn)行著，針對大灣區(qū)，和昌也已經(jīng)有了明確的戰(zhàn)略規(guī)劃——“理想都市探索計(jì)劃”，做城市更新、聚焦產(chǎn)業(yè)、做舊時(shí)的復(fù)刻、做社區(qū)管理……
換句話說，和昌在大灣區(qū)的資產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到正常的開發(fā)階段，一切都在有條不紊的進(jìn)行著，就等正式搬家了。 但是大灣區(qū)市場較為復(fù)雜，龍頭房企在這里盤踞扎根，面對確定的房價(jià)和基本確定的地價(jià)以及頭部企業(yè)之間的資源差異。
和昌又該怎樣做？如何去尋求差異化發(fā)展？ 很多房企在這個(gè)時(shí)候可能會選擇去沖規(guī)模，但這樣的沖法實(shí)際上是毫無利潤可言甚至是虧本的。 和昌不一樣，它雖然有目標(biāo)有沖勁，但是它同樣理性。 武磊倡導(dǎo)的是：沒有利潤的規(guī)模是不道德的，不能為了規(guī)模而規(guī)模；而同樣的，沒有規(guī)模的利潤也是不道德的，不可持續(xù)。這兩者間必須尋找到一個(gè)契合點(diǎn)，如何在發(fā)展中找到回報(bào)，并在基礎(chǔ)的回報(bào)中加快發(fā)展。 因此你會發(fā)現(xiàn)和昌向大灣區(qū)的邁進(jìn)不是盲目的，而是順應(yīng)行業(yè)發(fā)展、根據(jù)自身發(fā)展在調(diào)整自己，從而踏出的堅(jiān)定異常的一步，并且從兩年前開始每一步都是經(jīng)過深思熟慮的。
你仔細(xì)看會發(fā)現(xiàn)和昌進(jìn)大灣區(qū)的第一站在東莞，然后才有了廣州、深圳……為什么？ 因?yàn)樵诤筒磥頄|莞還是一個(gè)相對來說需求旺盛和簡單的城市，不像深圳有很多經(jīng)營性需求，東莞則大多是基于人口流入、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的居住需求的滿足，比之深圳更適合作為一個(gè)開端，也更適應(yīng)和昌本身的發(fā)展。 而事實(shí)證明和昌在東莞的項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的不錯(cuò)，算是開了個(gè)好頭。
02下半場：產(chǎn)品力與找錢能力的博弈之戰(zhàn)
8月也到了中旬，不少房企已經(jīng)開過2019年上半年的業(yè)績發(fā)布會，有三個(gè)字不斷地出現(xiàn)在這些房企的口中，一再被強(qiáng)調(diào)，那就是“產(chǎn)品力”。 地產(chǎn)進(jìn)入下半場，現(xiàn)在的行業(yè)拼的不過是兩點(diǎn)：一個(gè)是找錢的能力，另外一個(gè)就是產(chǎn)品力的博弈。 找錢的問題解決了，自然就要正面產(chǎn)品力的問題。 對于自身的產(chǎn)品力，武磊用一句話概括了和昌的自信：在任何一個(gè)局部市場，和昌絕對不輸競爭對手。 這個(gè)自信自然不是盲目的。和昌在進(jìn)入杭州后的第一個(gè)項(xiàng)目，正對面就是某top3房企的項(xiàng)目，但是和昌的單價(jià)要比對面足足貴了3000元，但是直到和昌的項(xiàng)目賣完了對方才開始賣。 而武磊非常引以為傲的是，在極為挑剔的杭州，這個(gè)打頭陣的項(xiàng)目在交付之后沒有遭遇過群訴。
和昌會為此自豪而并不會自傲，相反的，它比很多房企都更加注重產(chǎn)品力。武磊更是提出了一個(gè)概念：和昌要率先把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為制造業(yè)，以制造業(yè)的精工思維去做房地產(chǎn)。 ①對產(chǎn)品精細(xì)化，也就是說做到最佳性價(jià)比，能不能在同樣的品質(zhì)下比別人的成本更低？能不能在成本相同的情況下比別人的品質(zhì)更高？至關(guān)重要。
②從資源導(dǎo)向的房地產(chǎn)行業(yè)向能力驅(qū)動的資產(chǎn)管理平臺轉(zhuǎn)型。 武磊堅(jiān)信的是，不管是錢的資源、人的資源、供應(yīng)商的資源，最終都會流向真正的能力集中的地方。和昌要做的就是不斷提升自己的硬實(shí)力，維持住之前每一個(gè)作品所積累出的口碑效應(yīng)。
③明確的產(chǎn)品定位。目前，和昌打造了四條產(chǎn)品線，分為定位為城市中心高品質(zhì)生活的“臻”系，打造郊區(qū)休閑生活的“城”系，占有稀缺資源的“山”系，以及和昌這次在臺風(fēng)的旋風(fēng)之中順利召開的打造城市近郊舒適生活的“云”系。 和昌有個(gè)很出名的東西叫做“和社區(qū)”，這是在2017年的時(shí)候和昌提出的，是一個(gè)全新的生活理念，由產(chǎn)品上升到服務(wù)，從物理上升到精神。
這個(gè)完善的社區(qū)體系旨在為和昌創(chuàng)下良好的口碑并帶來更好的業(yè)績反饋。
而云系產(chǎn)品就是基于這個(gè)“和社區(qū)”的升級，它更會貼合人居、貼合生活、貼合居住氛圍、貼合鄰里關(guān)系，為了更好的社會價(jià)值以及配套設(shè)施所做的一次升級迭代。 更是涵蓋了4個(gè)必須：必須位于城市引擎新區(qū)，必須具備絕佳自然景觀，必須具有城市優(yōu)質(zhì)資源，必須出自大師作品。和昌把這個(gè)產(chǎn)品系定義為生活本身，是貼合市場主流所打造的。
這樣的苛求使得和昌12年，青島的海云曦岸不過是第5個(gè)落地的云系產(chǎn)品，但同樣的，也是代表著：云系正式布局全國。 一個(gè)很重要的點(diǎn)是，海云曦岸今年得到了房地產(chǎn)界的奧斯卡：亞太房地產(chǎn)獎，也足以說明這個(gè)產(chǎn)品的優(yōu)異程度。
（圖為：海云曦岸效果圖）
④精細(xì)的服務(wù)。拿海云曦岸的的物業(yè)服務(wù)來說，非常有意思，專門做了一個(gè)公眾號。
用戶關(guān)注后可以像好友聊天一樣，有任何事情都可以發(fā)給平臺，平臺會有專員接單解決事宜，包括取快遞等事宜都可以委托，完成后用戶可自主選擇是否給予打賞。這個(gè)模式非常新穎，也人性化地便利了業(yè)主的生活。
同樣的，你會發(fā)現(xiàn)和昌在做一件看似吃力不討好的事：通過“和新計(jì)劃”每年拿出一兩千萬對已經(jīng)交付的小區(qū)進(jìn)行改造升級，對園林、地磚、外立面包括一些運(yùn)動設(shè)施都有做。
用武磊的話來說就是，由于建設(shè)這些小區(qū)的時(shí)間較早，很多當(dāng)時(shí)的注冊公司已經(jīng)注銷了，這筆費(fèi)用甚至都進(jìn)不了和昌的成本。
但是和昌為什么還要做？
“這就是和昌的理念，我們要做正確的事?！?/p>
這件事會帶來短期利益的損失，但卻能在未來轉(zhuǎn)化成和昌的核心競爭力，給整個(gè)和昌給股東帶來源源不斷的溢價(jià)財(cái)富。 這是和昌理性的又一個(gè)體現(xiàn)。從產(chǎn)品到服務(wù)他都力爭在能力范圍內(nèi)做到最好。
03文化：陽光下的充分放權(quán)
艷姐一直認(rèn)為支撐戰(zhàn)略、支撐產(chǎn)品力的基石是一個(gè)企業(yè)的文化。
對于武磊的董事長職稱，總是會帶來許多誤解，武磊為此調(diào)笑到，“我在網(wǎng)上一搜都是‘和昌武磊是富二代嗎？’我可以明確的告訴你：不是，武磊只是一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人?！?/p>
和武磊的灑脫一樣，和昌的企業(yè)文化顯得格外陽光與樂觀。
所以在面對風(fēng)雨與質(zhì)疑的時(shí)候也顯得格外樂觀，用武磊的話來說：“從北京到深圳，我可以坐高鐵、坐飛機(jī)。現(xiàn)在臺風(fēng)來了我一定要坐飛機(jī)嗎？沒必要，坐高鐵也可以，可能中途到了武漢發(fā)現(xiàn)天氣好了再上飛機(jī)，無所謂，而且深圳就是我的目標(biāo)嗎？不一定?！?/p>
首先，和昌的價(jià)值觀是：只要能做到今天做得比昨天好，明天做得更好，每一天都在進(jìn)步，能夠讓每一個(gè)在和昌工作的員工開心、有價(jià)值、每天都有成長，就足夠了。
這樣的企業(yè)文化在地產(chǎn)圈中還是極為少見的，但艷姐卻認(rèn)為這是極為難得的特質(zhì)，一家企業(yè)只有放平心態(tài)才能看清航道，擁抱未來。
武磊把自己稱為和昌的“吉祥物”——代表了所有和昌人共同認(rèn)可和堅(jiān)持的文化和價(jià)值觀。而陽光與樂觀只是他給和昌帶來的一部分。
其次，企業(yè)文化也映襯在了其管理體系上，顯示出灑脫與外放的調(diào)性。
和昌做的特別好的也是現(xiàn)在很多企業(yè)極度欠缺的一點(diǎn)就是它的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是完全分離的。雖然擁有著董事長頭銜的武磊并非老板，但他無異于和昌真正的掌舵人，和昌在他的指揮下前行、變道、超車。
很多企業(yè)在百億到千億的道路上會進(jìn)行強(qiáng)管控，但武磊卻坦言在這個(gè)時(shí)候，他更多的其實(shí)是在放權(quán)。
和昌最近成立了三大區(qū)域，把總部很多權(quán)利授予了區(qū)域，形成城市集群，更多的把經(jīng)營層面的決策下沉到區(qū)域?qū)用嫒ソ鉀Q，去激發(fā)這些人的主觀能動性。 也就說讓決策鏈條更短，能夠讓聽到炮火的人真正在前線指揮，去完成和昌的戰(zhàn)略目標(biāo)。 “讓手下的人放開去做，讓他們更有空間、有平臺去主導(dǎo)他們自己的天地和業(yè)務(wù)，給和昌帶來更多的驚喜”。
也許，確定的道路不存在很多彎道超車的機(jī)會，摸索中的道路才有各種可能性。房企在摸索中前行，探索前行，問路才不會迷路。
