戰(zhàn)略解讀丨依靠能力驅(qū)動(dòng)，打造穩(wěn)健增長(zhǎng)型企業(yè)
日期：2018-08-14
“依靠能力驅(qū)動(dòng)，打造穩(wěn)健增長(zhǎng)型企業(yè)，做一家傳遞正能量的企業(yè)！”
8月9日億翰智庫舉辦的2018年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)峰會(huì)上，和昌集團(tuán)董事長(zhǎng)武磊先生闡釋了和昌未來的發(fā)展之道，和昌依靠自身能力，以“穩(wěn)健增長(zhǎng)，同心同創(chuàng)”為經(jīng)營(yíng)理念不斷驅(qū)動(dòng)企業(yè)快速、高品質(zhì)的發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、為中國(guó)人居夢(mèng)想貢獻(xiàn)力量。
董事長(zhǎng)武磊認(rèn)為和昌的穩(wěn)健增長(zhǎng)需要依靠明確的戰(zhàn)略、組織的建設(shè)、機(jī)制的保障、規(guī)模的提升、文化的強(qiáng)化、效率的提高、口碑的擴(kuò)大等不斷提升自身發(fā)展能力。
他認(rèn)為：“對(duì)于和昌這幾年的發(fā)展，有這樣的幾個(gè)前提，首先是住宅開發(fā)小周期的來臨，不管是從一些歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行判斷，還是從今天整個(gè)大環(huán)境進(jìn)行判斷。第二是我們持有運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)開始顯現(xiàn)，不僅僅是從原來的增量市場(chǎng)去找機(jī)會(huì)，未來要從存量市場(chǎng)找機(jī)會(huì)，來配合增量市場(chǎng)的發(fā)展，也配合整個(gè)時(shí)代發(fā)生的變化。第三是之前完全依賴土地周期紅利及成本優(yōu)勢(shì)的投資時(shí)代已經(jīng)基本過去，未來可能更多是一個(gè)要依靠能力、運(yùn)營(yíng)水平及運(yùn)作效率去獲取更好回報(bào)的時(shí)代。這三點(diǎn)構(gòu)成了和昌集團(tuán)過去發(fā)展的前提，也是基于這個(gè)前提和昌在2017年初提出了三大平臺(tái)戰(zhàn)略，即開發(fā)建設(shè)平臺(tái)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)和資產(chǎn)投/募資平臺(tái)。”
迎合時(shí)代挑戰(zhàn)，打造三大平臺(tái)戰(zhàn)略
“簡(jiǎn)單來說，這三個(gè)平臺(tái)相當(dāng)是把之前我們行業(yè)里房地產(chǎn)開發(fā)商這樣一個(gè)混合的角色拆解成了三個(gè)角色：資產(chǎn)投/募資平臺(tái)是一個(gè)投資商，開發(fā)建設(shè)平臺(tái)是一個(gè)傳統(tǒng)的建造商和開發(fā)商，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)是從資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增值、保值和資產(chǎn)證券化的角度出發(fā)的運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商。
站在今天來看，和昌集團(tuán)內(nèi)部三大平臺(tái)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化的交割和交易，資產(chǎn)投/募資平臺(tái)負(fù)責(zé)拿到合適的土地和資金，交給開發(fā)建設(shè)平臺(tái)來開發(fā)；開發(fā)建設(shè)平臺(tái)會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、難度和所處的市場(chǎng)環(huán)境獲取基本化管理費(fèi)的收入和分成；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)對(duì)于一些持有性的物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)并且根據(jù)未來變現(xiàn)的業(yè)績(jī)形成分成機(jī)制。所以這三個(gè)平臺(tái)正是三個(gè)利潤(rùn)體現(xiàn)的中心，也是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中不斷的轉(zhuǎn)移利潤(rùn)和轉(zhuǎn)移價(jià)值的過程。”
“當(dāng)下，資產(chǎn)投/募資平臺(tái)通過類基金的模式，投出項(xiàng)目的個(gè)數(shù)大概在17個(gè)，整個(gè)的投資規(guī)模將近200億，產(chǎn)生的貨值在500億左右，同時(shí)募集到的資金將近在160—170億。開發(fā)建設(shè)平臺(tái)除了在操盤和昌自己投資建設(shè)的項(xiàng)目外，也外接了一些代建類的項(xiàng)目。在今年，和昌整個(gè)正在施工的施工面積大概有1500萬方，從施工面積排名來看應(yīng)該是比和昌的銷售金額排名要更靠前的，在這種情況下我們有大量的代建的業(yè)務(wù)，也在通過我們的開發(fā)建設(shè)平臺(tái)體現(xiàn)著價(jià)值。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)是今年年初我們剛剛建立的團(tuán)隊(duì)，目前在和昌持有經(jīng)營(yíng)和管理下的物業(yè)約100多萬方，其中包括shopping mall、寫字樓、長(zhǎng)租公寓等諸多持有型業(yè)態(tài)，其中有一些是相對(duì)重的，即和昌擁有產(chǎn)權(quán)的，也有一些相對(duì)輕的即和昌擁有管理權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)的。”
制定戰(zhàn)略目標(biāo)，2020年破千億
“再談及和昌的三大戰(zhàn)略目標(biāo)，和昌的戰(zhàn)略目標(biāo)不僅僅是有規(guī)模這一點(diǎn)，更多的是希望從三個(gè)角度去描述。第一個(gè)目標(biāo)是有規(guī)模，有規(guī)模我們強(qiáng)調(diào)的更多是AUM，AUM不一定僅僅是體現(xiàn)在報(bào)表中，更多的是項(xiàng)目操盤、代建業(yè)務(wù)、聯(lián)合操盤和持有經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)，那么分解下來我們希望AUM是在我們管理下的銷售合同額達(dá)到800億，持有運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的估值達(dá)到200億。第二個(gè)是回報(bào)水平，去年在我們的報(bào)表口徑里ROE的水平在行業(yè)內(nèi)處于中上水平，但是我們覺得和昌一旦進(jìn)入到資本市場(chǎng)，去和資本市場(chǎng)的龍頭企業(yè)一起評(píng)價(jià)的話，可能還會(huì)受到一些影響，所以在這種情況下我們希望能繼續(xù)提高我們的回報(bào)水平。第三個(gè)是好口碑，這個(gè)好口碑涵蓋的含義更多，不僅僅是在客戶心目中的口碑，也是在行業(yè)中的口碑。和昌是一家不作惡的公司，和昌希望能做一些正確的事情，做一些符合行業(yè)規(guī)則的事情，走大道行正路，也希望能在合作伙伴中形成良好的口碑，贏得更多的合作，包括獲得外部投資項(xiàng)目占比過半這樣一個(gè)目標(biāo)?！?/p>
明確戰(zhàn)略選擇，依靠能力驅(qū)動(dòng)發(fā)展
“接下來是和昌的戰(zhàn)略選擇，第一點(diǎn)，我們還是希望以“收并購”作為和昌獲取項(xiàng)目資源最主要的手段和途徑。在2017年和昌一共獲取了35個(gè)項(xiàng)目，其中70%是通過收并購獲取的，去年下半年的時(shí)候，和昌收購了一家企業(yè)的6個(gè)城市8個(gè)項(xiàng)目，完成了在華南區(qū)域800億左右的貨值儲(chǔ)備，所以我們認(rèn)為通過“捕捉獵物”或者說通過收并購的方式是能夠拿到一些比較優(yōu)質(zhì)的資源供我們發(fā)展和成長(zhǎng)的。第二點(diǎn)是切換“跑道”，在這一點(diǎn)上和昌強(qiáng)調(diào)更多的是能力，這個(gè)能力既包括我們房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)營(yíng)能力和持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力，也包括一些問題項(xiàng)目的解決能力。我們覺得還是要依靠能力去切換目前在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中完全依靠招拍掛和投入大量資源去競(jìng)爭(zhēng)的這樣的局面，能夠?qū)崿F(xiàn)挖掘戰(zhàn)略洼地，撬動(dòng)存量資產(chǎn)藍(lán)海的目標(biāo)。第三是“彎道”超車，希望能夠內(nèi)化我們的運(yùn)營(yíng)操盤能力，在合理情況下、運(yùn)營(yíng)手段保障情況下，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)和相對(duì)低成本的運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)我們產(chǎn)業(yè)價(jià)值的最大化?！?/p>
強(qiáng)化投資能力，擴(kuò)大戰(zhàn)略布局
“和昌有自己的合伙人機(jī)制，可能今天和昌的合伙人機(jī)制和市場(chǎng)上流行的所謂的項(xiàng)目跟投制并不完全一樣，我們更多的是跟投團(tuán)隊(duì)，也就是我們更多依靠團(tuán)隊(duì)的力量去運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。在投資能力上，今年上半年和昌完成的銷售額是136億，新增土地儲(chǔ)備是280萬方，大概是在350億的貨值左右。今年整個(gè)銷售和新增的比例在1:2.6左右，繼續(xù)滿足了未來的高速發(fā)展所需。第二是目前已經(jīng)確權(quán)的土地大概是1140億。今年的市場(chǎng)情況比較微妙，在和昌內(nèi)部也制定了一個(gè)嚴(yán)格的投資基本線，比如說我們要求項(xiàng)目的靜態(tài)測(cè)算凈利率不低于10%，……，包括要求18個(gè)月現(xiàn)金流必須回正等等這樣一些硬性要求，所以在今年這個(gè)市場(chǎng)相對(duì)比較微妙的時(shí)期，給我們的投資上了一道緊箍咒，第一保證了投資項(xiàng)目的質(zhì)量，第二避免了一些“坑”的出現(xiàn)?！?/p>
“目前和昌一共是布局了18個(gè)城市，主要集中在“3+2”的范圍里面，“3+2”就是環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角以及兩個(gè)中原核心城市，一個(gè)武漢，一個(gè)鄭州。從今年我們的整個(gè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)來說，全年的業(yè)績(jī)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃大概是350億左右未來我們也希望在“3+2”戰(zhàn)略布局的基礎(chǔ)上，能夠有一些機(jī)會(huì)型和輪耕型城市的進(jìn)入，去攫取一些價(jià)值洼地的機(jī)會(huì)?！?/p>
聚焦人才能力，提升資管運(yùn)營(yíng)水平
“對(duì)于和昌的文化價(jià)值，和昌希望在行業(yè)里存在的角色是一家規(guī)模沒有那么大，但是是在做正確的事，或者說不做壞事，我們走正道行大路，我們更多的是宣揚(yáng)一種正確的價(jià)值觀。
關(guān)于人才，和昌今年從外部引入了大量?jī)?yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人，當(dāng)然我們也輸出了一些優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人。這個(gè)行業(yè)畢竟是一個(gè)非常職場(chǎng)化的行業(yè)，所以會(huì)有很多在行業(yè)內(nèi)的人才流動(dòng)，我們希望能夠通過這種流動(dòng)，讓每一個(gè)人才得到自己價(jià)值實(shí)現(xiàn)的最大化，這種價(jià)值不僅僅是物質(zhì)價(jià)值，同時(shí)也有行業(yè)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值存在。
和昌今年上半年開始成立了資管公司，即和昌商業(yè)管理公司，我們用了大概三、四個(gè)月的時(shí)間建立起來了一支60人的隊(duì)伍，目前我們所擁有的布局的區(qū)域在8個(gè)城市，14個(gè)項(xiàng)目，102萬方的儲(chǔ)備，其實(shí)也就是說2020年我們的戰(zhàn)略AUM1000億中的200億的物質(zhì)自持已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了現(xiàn)在定的目標(biāo)。在這個(gè)過程中我們更好的還是要看如何在這個(gè)區(qū)域里去尋找到優(yōu)質(zhì)的標(biāo)地，去把它很好的運(yùn)營(yíng)出來，提高它的回報(bào)水平，并且將其變現(xiàn)。其實(shí)對(duì)于和昌來說，我們希望的是依靠它比較好的投資能力去控制風(fēng)險(xiǎn)，獲取比較優(yōu)質(zhì)的土地，解決一些存量資產(chǎn)上別人不好解決的問題，提升我們的融資水平和運(yùn)營(yíng)水平，然后實(shí)現(xiàn)我們的穩(wěn)健增長(zhǎng)；第二希望能夠依靠文化吸引一些人才，借助我們的培訓(xùn)去提升我們的系統(tǒng)化的能力，來實(shí)現(xiàn)能力驅(qū)動(dòng)，讓和昌未來成為一家散發(fā)著正能量的企業(yè)。”
“和昌成立到今年已經(jīng)十一年左右的時(shí)間了，從一家名不見經(jīng)傳的單項(xiàng)目公司成長(zhǎng)到今天相對(duì)全國(guó)化的公司，當(dāng)然了，我們跟一些巨型的房企比還是有一定的差距，但是小巨人也有大夢(mèng)想，我們也希望在未來的房地產(chǎn)變革期，能夠利用我們的專業(yè)能力實(shí)現(xiàn)我們的穩(wěn)健增長(zhǎng)，在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，成為一家散發(fā)著正能量的企業(yè)?！?/span>
相信在武磊的帶領(lǐng)下，依靠投資能力、融資能力、運(yùn)營(yíng)能力、營(yíng)銷能力、客戶服務(wù)能力、組織建設(shè)能力等全面提升，將和昌打造成為一家能力驅(qū)動(dòng)型，穩(wěn)健增長(zhǎng)的企業(yè)。
